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不動産業者さんに質問です。中古の一棟ビル、一棟マンション、一棟アパートの建物...

不動産 マンション,不動産ローン,分譲,マンション投資,中古物件
不動産業者さんに質問です。中古の一棟ビル、一棟マンション、一棟アパートの建物の建物の坪単価を計算したいですが、計算方法を教えてください。 私は不動産投資の初心者です。近い将来収益物件を買う予定です。プロになったら競売物件を現金で買って転売とかもしてみたいです。 私はいつも調べるときは物件の積算価格の計算をします。積算評価の建物計算をします。最近私の友人の不動産会社の社長と話した時に、その社長は土地付き建物の物件の建物の坪単価計算をする時(建物価格を出す時)は、積算の計算方法ではなく、原価計算をするそうです。「減価償却」の意味ではありません。「原価」です。建築費には木造やRCなどありますが、建築費から建物構造を考えた上で坪単価を出すそうです。例えば鉄筋コンクリート3階建てで建物延べ面積が30坪、土地が20坪だとしたら、RCの建築費の相場80万~110万円だとして、 80万円×30坪=2400万円になります。2400万が建物価格だそうです。こうやって計算するそうです。よくよく考えてみたら、この計算は正しいのですか?建物の耐用年数とかは計算しないのでしょうか? 買取り業者さんはこういう計算で収益物件の計算をするのでしょうか?不動産業者が建物価格を計算する時に積算以外の計算方法を教えてください。原価での計算方法も教えてください(耐用年数や構造や用途地域、建ぺい、容積を考慮する) また、物件をお客に勧める時に物件の原価計算はするものですか? 同じ地域、同じ最寄り駅、同じ徒歩数分で類似物件が出た時にどうやって比較をしますか? 幅員、所有権か借地権、構造や築年数でも比較できますが、用途地域や容積率が違う物件だとどうやって計算しますか? あと、一種計算って何ですか?一種いくらとかよく言われますが、意味がわかりません。教えてください。一種計算で中古物件の建物計算をする時の計算法を教えてください。 最後の質問ですが、建物建築プランの時のボリューム計算って何ですか?教えてください。
投稿日時: 2013/04/25 15:03:50 回答数:6
解決日時: 2013/04/28 09:29:50 質問ステータス:解決済みだよ
不動産 マンション,不動産ローン,分譲,マンション投資,中古物件
回答ありがとうございます。一部の人間が冷やかし書き込みをしてますが、質問に答えないのなら書かないで下さい。答えられる質問はあるっしょ。①一種計算について。②ボリューム計算について。よろしくお願いします。
ベストアンサー
私と同業を目指しているようだが助言になるのかは不明です。 一種計算については、大雑把に他の回答者が記載しているし、実務だと「中古物件購入・これから竣工」で少々違いが出てくるから、君に理解できる範囲なら大雑把が正解だろう。まず、実務経験を積んだ方が良いよ。 「建物建築プランの時のボリューム計算」も「実際の容積率」と言えば簡単なのだが、「規制・共用部・接道・条例」を考慮に入れた容積を意味するのは建築士、君の目指す業界なら金融機関がOKする限界容積だよ。 疑問があるのだが、せっかく不動産会社社長の友人がいるのに、彼に聞かないの? 想像だが、質問内容がトンチンカンだから恥ずかしくて聞けないんじゃないの?そりゃ競売だろうが中古ビルだろうが、現金で回せるのなら何でも可能。 もし融資を受けるのなら、「プロになったら競売物件を現金で買って転売とかもしてみたいです」がほぼ不可能な事くらい、社長に聞けば解かると思うが。 ま、社長が君を適当にあしらっているのなら事情も解かるし、彼が現金で売買をしているのなら有り得る話だが、「物件の計算方法」は、「収益・耐久年数残」しか出来ないはず。違法建築等は除外するよ。 君が「金融機関から融資を受けなければ買えない」という常識的範疇で考えれば、それ以外は金融機関の社内規定で変わってしまう。 君が近い将来中古マンション一棟の購入を計画したら、「頭金3割程度・年収益X0.8・耐久残年数」で返済可能なのかで審査される。「土地価格・建物価格」は融資条件に考慮されないと思った方が良い。 融資されて購入も出来た。賃貸経営も軌道に乗って、君も大家業を始めたとしよう。 その時初めて、「購入した物件は得だったのか?」を調べよう。「購入価格X0.7」=「路線価X坪数+建築費用X残年数」なら良しと考えて良いと思う。私個人の感覚だよ。 それと、「君がプロにったら・・・」の意味が、経営方法で違いが出てくるから、そこに明るい経理士に相談した方が良い。 付き合う金融機関選びも大切だよ。それ次第で倒産も延命も有り得るから。これこそ物件も銀行も社長に紹介して貰えば良いと思う。 初心者が勘を頼りに単独で成功できるほど甘くは無いぞ。
補足
質問者からのコメント誰でも最初は初心者。世の中の大社長だって、プロ野球選手の大打者だって最初は初心者だった。なので、私も今は初心者です。なので今私が初心者なのは悪いことではない。ありがとうございました。
コメント日時: 2013/04/28 09:29:50
カテゴリ:暮らしと生活ガイド > 住宅 > 賃貸物件



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